Zanim zaczniesz inwestować w nieruchomości – koniecznie przeczytaj ten tekst

przez Michał Żółtowski
0 komentarz 78 wyświetleń

Na pewno wiesz, że inwestowanie to nie bułka z masłem. Przeprowadziłeś analizę, sprawdziłeś to i tamto, przygotowałeś się. Zdecydowałeś się na nieruchomości na wynajem, bo są dużo lepiej oprocentowane od lokat w banku, a jednocześnie bardzo bezpieczne. Może nawet już wiesz, że po spełnieniu paru prostych warunków, od zysków z takiej inwestycji nie zapłacisz grosza podatku dochodowego. Wszystko na pierwszy rzut oka wygląda świetnie, ale myślę że nie wziąłeś pod uwagę że:

Nieruchomości na wynajem to biznes

Jak zamierzasz wejść na rynek nieruchomości? Dopóki twoje inwestowanie w nieruchomości nie ogranicza się do tego, że w taki czy inny sposób przekazujesz swoje pieniądze innym ludziom aby je pomnażali – jedyne wyjście jakie masz to zostać inwestorem przedsiębiorcą w branży nieruchomości. Nawet jak formalnie nie rejestrujesz działalności (bo niekoniecznie musisz). Jako przedsiębiorca będziesz mieć do czynienia ze wszystkimi problemami przedsiębiorcy takimi jak:

  1. Zakup środków trwałych (nieruchomosci i ich wyposażenie)
  2. Zaprzęgnięcie tych środków do pracy (remont i przygotowanie do najmu)
  3. Przygotowanie ofert (zdjęcia, treść ogłoszenia)
  4. Marketing (portale ogłoszeniowe, social media)
  5. Sprzedaż bezpośrednia (Odbieranie telefonów, prezentacje)
  6. Rekrutacja (selekcja najemców)
  7. Negocjacje (zarówno przy zakupie jak i przy zawieraniu umów najmu)
  8. Obsługa klienta (zarządzanie najmem)
  9. Windykacja (problemy z niepłacącymi najemcami)
  10. Księgowość i administracja (rozliczanie i opłacanie mediów, czynszów, podatków)

A powyższa lista to i tak tylko wycinek czynności z jakimi się w jakimś stopniu zmierzysz decydując się na wynajem nieruchomości.

Bardzo możliwe, że to wszystko wydaje się być dla Ciebie oczywistą oczywistością, ale moje doświadczenia z właścicielami nieruchomości pokazują, że wniosek z tego płynący już taki oczywisty nie jest. Mianowicie:

Najemca jest Twoim klientem

I jak klient powinien być traktowany. Słyszałeś na pewno określenie „klient nasz pan”. Daleki jestem od służalczości wobec klientów (część z nich próbuje się bezpodstawnie wywyższać) ale z całą pewnością należy ich traktować poważnie i z szacunkiem. Starać się rozumieć ich potrzeby i problemy.

Wynajmowanie nieruchomości to świadczenie usług

Co to oznacza w praktyce? Najprościej mówiąc, klient nie oczekuje od Ciebie murów z cegieł przykrytych dachem. Okno tu i tam by się też przydało, bieżąca woda i internet (prąd tylko dlatego aby internet działał).

Klient oczekuje od Ciebie, że będzie mógł mieszkać w komfortowych warunkach w jak najlepszej cenie. I najważniejsze: to nie Ty decydujesz co to są „komfortowe warunki”. On decyduje. I jak tych warunków nie spełnisz, to on zadecyduje, że wynajmie lokal od kogoś innego.

Dzwoni najemca:

  • Dzień dobry! Drogi panie tragedia! Już od godziny nie działa nam internet w mieszkaniu, co mamy robić??
  • A dzwonił Pan do dostawcy?
  • Nie…
  • To proszę zadzwonić. Numer jest na routerze. Oni się zdalnie na niego zalogują i powinni ekspresowo rozwiązać problem.
  • Ok, tak zrobię. Życie mi Pan ratuje, dziękuję! A tak przy okazji jak już do Pana dzwonię – od 3 dni nie ma wody…

Jeszcze mniej więcej do 2010 roku w Polsce borykaliśmy się z ogromnym deficytem mieszkań na wynajem. Praktycznie nikt nie zajmował się wynajmem profesjonalnie. Mieszkania były oferowane niemal wyłącznie w standardzie PRL. Były nieprzystosowane, brudne, ciemne. Nikt przy zdrowych zmysłach nie oddawał w najem nowo wyremontowanego mieszkania – bo najemcy przecież zniszczą. Zresztą nie było takiej potrzeby, bo ładne – nie ładne – i tak schodziło na pniu. Ludzie muszą gdzieś mieszkać, nie mieli wyboru – brali co było dostępne. W mieszkaniach studenckich standardem były pokoje 4-osobowe, do których ludzie ustawiali się w kolejce na casting. Często po kilkanaście osób na miejsce.

Brzmi jak raj dla inwestora?

Tego już nie ma. Finito. Eldorado się skończyło. Polacy masowo zaczęli inwestować w nieruchomości i już w roku 2015 moja firma zrządzająca najmem (MOZO) miała pod swymi skrzydłami ponad 100 jednoosobowych pokoi na wynajem – z czego około 80% było w nowiutko wyremontowanych mieszkaniach.

Mamy rynek właściciela czy rynek najemcy?

W momencie kiedy piszę te słowa mamy rok 2020, a opisany powyżej rynek właściciela odszedł na dobre. Niestety pamięć o nim przetrwała w głowach co poniektórych właścicieli, którzy ewidentnie przeoczyli fakt, że pojawiła się konkurencja. Konkurencja, która – jak to każda konkurencja na każdym rynku – doprowadziła do drastycznego podniesienia standardów tego co jest oferowane klientom.


Nowo oddane mieszkanie deweloperskie, a w nim: stary, używany zestaw wypoczynkowy…


Nowo oddane mieszkanie deweloperskie, a w nim: stary, używany zestaw wypoczynkowy…

Mieszkanie na zdjęciu powyżej to typowy przykład nie rozumienia obecnych realiów. Stało puste ponad 2 miesiące. W końcu, po kolejnej obniżce czynszu, zostało wynajęte przez młodych ludzi – którzy zgodzili się na wynajem pod warunkiem, że… właściciel zabierze meble.

Dlaczego do tego doszło? – Właściciel nie myślał o najemcy jak o swoim kliencie. Nie zastanowił się nad tym jakie może mieć wymagania. Nie przeprowadził analizy rynku. Najprawdopodobniej wyrobił swoją opinię na temat najmu wiele lat wcześniej, kiedy świat był zupełnie inny niż teraz.

Z ust właścicieli nieruchomości, zwłaszcza tych starszych, wielokrotnie słyszałem zdania w stylu:

„kiedy ja byłem młody i wynajmowałem kawalerkę to miałem do dyspozycji jedynie…”

I to jest dla nich argument za tym aby nie inwestować w standard mieszkań. Bo młodzi przecież nie powinni tyle wymagać. Tak, dzisiejsza młodzież jest rozpuszczona jak nigdy, i ogólnie w d… im się poprzewracało od dobrobytu!

Masz rację. Tylko co z tego?

Niestety drogi Inwestorze twoje zdanie na ten temat nikogo nie interesuje. To ciebie powinno interesować zdanie najemców. A im lepiej je poznasz i lepiej dostosujesz do niego mieszkanie swój produkt, tym więcej ci za niego zapłacą.

Przeczytaj też

Zostaw komentarz

;