„Czy to się wynajmie?” – jak to sprawdzić?

przez Michał Żółtowski
0 komentarz 140 wyświetleń

Często w rozmowach z osobami, które po raz pierwszy chcą wynająć nieruchomość słyszę pytanie „czy to się wynajmie?” – albo co gorsza, twierdzące „to się na pewno nie wynajmie!”. Jest jeszcze jeden wariant tego stwierdzenia, a jakże: „nikt przy zdrowych zmysłach nie chciałby mieszkać w czymś takim”. Guzik prawda, wynajmie się. Gdzie popełniasz błąd? Otóż drogi czytelniku:

To mieszkanie po prostu nie jest przeznaczone dla Ciebie. Ani dla kogoś do Ciebie podobnego. Grup docelowych na rynku nieruchomości na wynajem jest cała masa i różnią się między sobą diametralnie. Mamy przykładowo:

  1. Pracowników korporacji. To ludzie szukający luksusu w dobrej cenie, często są to mniej lub bardziej formalne pary. Chcą mieszkania w wysokim standardzie, dobrej lokalizacji, niekoniecznie dużym metrażu. Z kuchni prawie nie korzystają, więc wystarczy im mały aneksik. Obowiązkowo miejsce parkingowe.
  2. Studentów i osoby wchodzące na rynek pracy. Najchętniej wynajmują pokoje, lub 3-4 pokojowe mieszkania z niezależną kuchnią. Będą bardzo zwracać uwagę przede wszystkim na cenę i dobre połączenia komunikacji miejskiej.
  3. Młode rodziny z dziećmi. Tutaj ważny będzie odpowiedni metraż i cena, oraz funkcjonalność mieszkania. Niekoniecznie standard. Są w stanie dużo wybaczyć, bo są na rynku dyskryminowani. Właściciele mieszkań boją się, że przestaną płacić i nie będą chcieli się wyprowadzić.

Łatwo można zauważyć porównując te trzy grupy, że ich preferencje niemal całkowicie się wykluczają. Reprezentant każdej z nich mógłby powiedzieć, o mieszkaniu przeznaczonym dla kogoś z innej grupy, że „nie wyobrażam sobie tak mieszkać”. I będzie miał oczywiście rację. To mieszkanie nie jest dla niego. I tyle.

Powyższe przykłady to i tak dalece idące uproszczenie. Ludzie są bardzo różnorodni i mają bardzo różne preferencje. Jeżeli kiedykolwiek rozmawiałeś ze znajomymi o kupnie swojego mieszkania, (w sensie jak już skończycie narzekać na ceny nieruchomości 🙂 ) to wiesz, jak ta rozmowa rozpala marzenia o idealnym M. Tam bardzo często pada „w moim mieszkaniu nie wyobrażam sobie nie mieć…” – to co idealne „coś” jest dla każdego zupełnie inne.

Czy wielka płyta się wynajmie?

Ktoś kto nie mieszkał nigdy w wielkiej płycie, patrzy na to budownictwo z nieufnością, a część ludzi wręcz z pogardą. Że to budownictwo nie jest godne nas, młodych i pięknych. I może Ci się wydawać, że wszyscy tak myślą. W wielkiej płycie mieszka w Polsce około 12 milionów ludzi, czyli mniej więcej co trzeci obywatel naszego kraju. Bez względu na Twój stosunek do wielkiej płyty, istnieje ogromna grupa potencjalnych najemców, którzy nie mają z nią żadnego problemu. Nawet jeżeli ty masz. To mieszkanie nie jest dla Ciebie.

Nie pytaj „czy” tylko „za ile?”

Jeżeli twierdzisz, że mieszkanie w danej lokalizacji lub w standardzie się nie wynajmie to pomyśl co by było, gdyby obniżyć jego cenę najmu o połowę? Dalej nie ma szans? Jak sądzisz? To oczywiście tylko eksperyment myślowy – obniżanie ceny o połowę to zdecydowanie kiepski interes. Wiem jednak z doświadczenia, że obniżenie jej o np. 10% może zdziałać cuda.

Generalnie na odpowiednio rozwiniętym rynku (przyjmijmy, że w miastach powyżej 50 tys. mieszkańców) każda nieruchomość znajdzie najemcę przy odpowiednio atrakcyjnej cenie. Nawet lokal bez ogrzewania. Albo mieszkanie do generalnego remontu. Albo pokój bez okna. Serio. Nie jest to coś co polecam robić, ale technicznie rzecz biorąc – jest to wykonalne.

Nawiasem mówiąc pokój bez okna (wiem od kolegi, sam bym się nie odważył 🙂 – wynajmuje się za około 50% ceny normalnego pokoju. Taka ciekawostka – ale nie próbujcie tego w domu.

Ok, to skoro wszystko da się wynająć to jak to zrobić?

Nie popełniaj typowych błędów amatora:

  1. Nie rób mieszkania pod siebie. Dowiedz się jaka grupa docelowa najemców najchętniej wynajęła by takie wnętrze i dostosuj je. Nie popadaj jednak w skrajności. Spotkałem się z twierdzeniami ze strony właścicieli w stylu „chcę wynająć ten lokal dla kancelarii prawnej. Tak.. tylko kancelaria wchodzi w grę”, albo – „wynajmę dwóm studentkom medycyny”. To jest dalece zbyt daleko idąca specjalizacja, która doprowadzi do długich pustostanów. Młode (20-30 lat) osoby (single) studiujące lub pracujące – to przykład odpowiednio określonej grupy docelowej.
  2. Nie wyposażaj mieszkania w „złote klamki”– Chyba, że naprawdę znasz się na segmencie premium i wiesz co robisz. W ogromnej większości przypadków najemca nie będzie gotowy Ci zapłacić za tzw. luksusowe wnętrze. Remont powinien być wykonany solidnie, schludnie, oraz z poszanowaniem podstawowych zasad estetyki i kompozycji. Różnice w cenach materiałów wykończeniowych, mebli itp. wahają się bardzo i ostatecznie naprawdę ciężko odróżnić kafle za 50 zł od takich za 250 zł. Wybieraj to co wygląda drogo, ale takie nie jest.
  3. Nie wnoś do mieszkania swoich starych mebli. Czyli druga skrajność z jaką się niestety regularnie spotykam. Z jakiegoś niezrozumiałego powodu część właścicieli mieszkań uważa, że ktoś kto wynajmuje lokal to jakiś gorszy sort człowieka. Biedak, którego nie stać na własne? Moje stare meble, które trzymam od lat w garażu (kiedy sam byłem biedny) będą dla niego w sam raz. „Jak ja byłem studentem to nie było takich wymagań”. „Kiedyś też wynajmowałem i dlatego wiem, że standard nie ma znaczenia”. – Pewnie kiedyś nie miało to znaczenia. Zresztą jeszcze niespełna 10 lat temu deficyt mieszkań na wynajem był tak wielki, że wszystko schodziło na pniu. Najemca po prostu nie miał za bardzo wyboru i musiał brać co dają. Te czasy są już jednak za nami. Dziś coraz więcej ludzi zostaje najemcami z wyboru – i oni chcą mieszkać na poziomie i są gotowi za to zapłacić.

I podsumowując, wisienka na torcie:

Nie bądź chciwy.

Cena twojego mieszkania powinna być tak skrojona, abyś miał szansę wybrać najemcę, spośród conajmniej 2-3 zainteresowanych. Ponadto odpowiedni najemca powinien znaleźć się w maksymalnie 3-4 tygodnie. Jeżeli czekasz dłużej, to znaczy że coś robisz źle.

Nie sztuką jest wynająć „drożej niż sąsiad” czekając na najemcę 3 miesiące. Sztuką jest zarabiać 12 miesięcy w roku, kolejny rok z rzędu.

Przeczytaj też

Zostaw komentarz

;